La signature d’un compromis de vente
Cette étape, qui survient après l’acceptation de l’offre par le vendeur, est la signature d’un compromis de vente. Il fixe la totalité des modalités et les formalités de la vente finale qui sera effectuée quelques semaines plus tard chez le notaire.
Non obligatoire, mais indispensable, le compromis de vente de terrain a une portée plus contractuelle que l’offre d’achat : cet avant-contrat scelle sur le papier un accord entre le propriétaire du terrain (le promettant) et l’acheteur (le bénéficiaire). Sa rédaction par un professionnel du droit (le notaire) est vivement conseillée.
Le compromis de vente d’un terrain à bâtir, rédigé par un notaire ou par les deux parties, peut prendre deux formes au choix :
- Un acte sous seing privé (il est réalisé par des tiers n’ayant pas la qualité d’officier public du notaire)
- Un acte authentique (la forme obligatoire si le compromis de vente a une durée supérieure à 18 mois)
La signature du compromis de vente s’accompagne, en général, du versement d’une somme d’argent appelé indemnité d’immobilisation (souvent compris entre 5 et 10% du montant total de la transaction). Elle s’impute sur le prix lors de la vente finale.
Si l’achat concerne un terrain situé dans un lotissement, le délai de rétractation offert à l’acquéreur est fixé à dix jours après la signature du compromis de vente (loi Macron du 6 août 2015 et article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Si le terrain est situé hors d’un lotissement (terrain insolé), aucun droit de rétractation n’est prévu par la loi. En revanche, les deux parties ont la possibilité d’ajouter ce délai, avec une clause complémentaire dans le contrat.
L’acheteur dispose du délai contractuel – mentionné dans la promesse de vente ou figurant dans la clause complémentaire – pour renoncer à l’acquisition du terrain. Il doit le signifier par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception envoyé avant la date butoir.
Quel délai entre l’achat du terrain et la construction ?
Combien de temps peut-on garder un terrain sans construire après l’avoir acquis ? Il n’y a pas d’obligation de se lancer immédiatement dans des travaux de construction de son logement après l’achat d’un terrain constructible.
Il est donc possible de garder un terrain à bâtir nu tant que la parcelle reste constructible, après obtention d’un permis de construire. Mais comme le précise le Code de l’urbanisme, il faut « entreprendre » les travaux dans les trois ans suivant l’obtention du permis. Le délai de validité est, en effet, de trois ans, avec deux prolongations possibles d’un an chacune.
En conséquence, l’acheteur dispose en théorie d’un délai de cinq ans (trois ans de validité initiale du permis de construire, et deux prolongations d’un an) pour commencer les travaux. Mais la demande de prolongation du délai pour réaliser les travaux de construction ne peut être effectuée que si les règles d’urbanisme n’ont pas évolué depuis l’obtention du permis de façon défavorable à l’égard de l’acquéreur.
Le terrain constructible met à disposition les raccordements nécessaires à l’installation de différentes infrastructures. Il s’agit notamment des raccordements au téléphone, à l’eau, à l’électricité, au gaz, à l’assainissement collectif, etc.
Selon les communes, diverses taxes aux raccordements peuvent éventuellement s’ajouter, comme la participation pour le financement de l’assainissement collectif (PFAC) et la taxe locale d’équipement (TLE).
En choisissant un terrain constructible, l’acquéreur a une idée très précise de la surface exploitable. Ceci est garanti par les travaux réalisés par le cadastre et les autres professionnels sollicités en amont pour l’étude du terrain.
C’est un véritable atout lorsqu’un projet de construction est envisagé dans l’immédiat, car il permet de réaliser un important gain de temps.
La taxe d’aménagement
C’ est un impôt local perçu par la commune, le département.
Il s’applique sur la surface de construction.
Les frais de notaire
Pour les frais d’acquisition d’un terrain, comptez environ 7 à 8 % du prix total, comme pour l’immobilier ancien.
Cela comprend :
- Les émoluments du notaire,
- Les taxes (80% des frais) : droits de mutation, contribution de sécurité immobilière, TVA sur les émoluments du notaire,
- Les frais de débours.
